Począwszy od 2022 roku, wiele się zmieniło w kwestii budowy domów mieszkalnych; w dużej mierze wynika to ze zmian prawnych. Zgodnie z wprowadzonymi wówczas zasadami możliwe jest bowiem stawianie budynków bez pozwolenia, jeśli powierzchnia takiego budynku nie przekracza 70 m².

Uproszczenie procedur sprawiło, że przed osobami prywatnymi jest teraz znacznie mniej przeszkód, jeśli chcą zrealizować swoje marzenie o posiadaniu domu – wprawdzie małego, lecz własnego. Obowiązujące od 2022 roku zasady oznaczają, że nie trzeba już przechodzić przez skomplikowane formalności, a cały proces stał się znacznie bardziej przystępny.

Uproszczenia formalności wprowadzone w ramach ustawy Polski Ład

O Polskim Ładzie, dość kontrowersyjnym z uwagi na chaotyczność niektórych przepisów, można śmiało powiedzieć jedno: wprowadził on korzystne rozwiązania w zakresie stawiania małych domów jednorodzinnych. Zgodnie z wprowadzonymi wówczas przepisami dom o powierzchni do 70 m² można postawić, korzystając z uproszczonego zgłoszenia. Taki stan rzeczy oznacza, że nie ma już konieczności:

• prowadzenia dziennika budowy,
• zatrudniania kierownika budowy,

co pozwala na ograniczenie kosztów. W efekcie, nie powinno nikogo dziwić, że domy bez pozwolenia cieszą się sporą popularnością, zwłaszcza wśród wszystkich tych, którzy poszukują ekonomicznych rozwiązań. Dzięki projektom dostępnym w Głównym Urzędzie Nadzoru Budowlanego można teraz wybrać projekt bez ponoszenia dodatkowych opłat. Projekty te różnią się między sobą np. pod kątem takich parametrów jak:

• konstrukcja dachów,
• układ pomieszczeń,
• liczba pokoi,
• dodatkowe udogodnienia, w tym np. tarasy, balkony czy poddasze.

Warunki budowy domu bez pozwolenia

Budowa domu bez pozwolenia (w trybie uproszczonym) wymaga zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takiego planu nie ma, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, którą urząd wydaje w terminie do 21 dni. Niezależnie od tego, inwestycja musi spełniać wymagania ustawy Prawo budowlane oraz przepisy techniczne, w tym m.in. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. dotyczące warunków technicznych budynków i ich lokalizacji, w tym odległości od granic działki.

Oto, jakie warunki należy spełnić w przypadku budowy domu bez pozwolenia:

• budowa zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe,
• dokumentacja zgłoszeniowa jest kompletna,
• inwestor przyjmuje odpowiedzialność za nadzór nad budową, o ile nie ustanowiono kierownika budowy.

Nowa ustawa zwalnia urzędników administracji architektoniczno-budowlanej z obowiązku weryfikacji zgłoszenia pod kątem zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego czy ochrony środowiska. Nie jest wówczas sprawdzana również zgodność z decyzją o warunkach zabudowy ani z uchwałą o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

Budowa domu bez pozwolenia pod klucz

Budowa domu bez pozwolenia pod klucz do 70 m² to bardzo dobre rozwiązanie dla osób chcących odebrać gotowy dom bez poświęcania czasu i pieniędzy na dodatkowe prace wykończeniowe. Inwestor nie musi bowiem martwić się wówczas takimi wyzwaniami jak np.:

• instalacja mediów,
• malowanie ścian,
• układanie podłóg.

Obowiązujące przepisy nie wyznaczają limitu wysokości budynku, dzięki czemu możliwe jest wzniesienie domu z użytkowym poddaszem. Przestrzeń na poddaszu można zaaranżować jako dodatkowe pokoje, np. sypialnie, gabinet lub pokój dziecięcy, co wyraźnie zwiększa funkcjonalność całego domu. Taki projekt można dopasować do indywidualnych oczekiwań, a dodatkowe metry na poddaszu pozwalają maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń.

Jaki jest koszt budowy domu do 70 m² bez pozwolenia?

Nietrudno się domyślić, że dzięki wyżej opisanym udogodnieniom koszty budowy domu do 70 m² bez pozwolenia są znacznie niższe, niż ma to miejsce w przypadku „pełnoprawnych” projektów, tzn. takich, które dotyczą obiektów o większej powierzchni. Rzecz jasna, wciąż trzeba mieć na uwadze, że cena postawienia takiego domu wciąż zależy od różnych czynników, w tym np. takich jak:

• rodzaj materiałów użytych do budowy (przykładowo, konstrukcje drewniane są tańsze o co najmniej kilkanaście procent w porównaniu z konstrukcjami murowanymi),
• dodatkowe udogodnienia,
• lokalizacja działki.

Dom o powierzchni do 70 m², budowany bez pozwolenia, w stanie surowym to wydatek rzędu 150–170 tysięcy złotych. Rzecz jasna, taki stan rzeczy nie oznacza jeszcze, że projekt na dom 70 m2 bez pozwolenia nie wymaga żadnych dodatkowych prac. Wręcz przeciwnie – konieczne może być wsparcie projektantów w dostosowaniu poszczególnych pomieszczeń (np. toaleta) do indywidualnych potrzeb. To właśnie dlatego do tej kwoty należy doliczyć koszty wykończenia i wyposażenia wnętrza. Przy takim metrażu można realnie założyć, że całość inwestycji, czyli budowa i urządzenie domu, zamknie się w kwocie 300–350 tysięcy złotych.

Domy bez pozwolenia – komfort i oszczędność

Dom bez pozwolenia do 70 m² to dobra opcja dla tych, którzy marzą, by mieć własny dom jednorodzinny bez zbędnych formalności. Uproszczenie przepisów sprawia, że realizacja projektu pod klucz może być znacznie szybsza i prostsza, a dostępne gotowe projekty pozwalają na dopasowanie domu pod względem liczby pokoi czy rodzaju zadaszenia.